Valtuutettu Leppä-aho
Arvoisa puheenjohtaja. Hyvät valtuutetut.

Kaupungin harjoittamalla asuntopolitiikalla on ratkaiseva merkitys kaupunkilaisten elämän laadun kaikkiin osa-alueisiin. Sillä ratkaistaan, millaista väkeä täällä asuu. Saammeko ahkeria, hyviä veronmaksajia tuomaan hyvinvointia kaupunkiimme vai haalimmeko tänne moniongelmaisia kalliiden maksuttomien palvelujen käyttäjiä.

Helsingin asuntopolitiikasta vastaajat ovat onnistuneet erityisesti viime vuosikymmenen asuntopolitiikallaan, jossa vain 15 % oli sääntelemätöntä omistusasuntotuotantoa ja tästäkin vähästä vain pieni osa haluttua pientalotuotantoa karkottamaan suuren määrän parasta veronmaksajaväestöämme naapurikuntiin.

Nuoret työuraansa aloittelevat, potentiaalisesti hyvätuloiset lapsiperheet hakeutuvat muualle. Tilalle olemme saaneet kohtuuttoman suuren osuuden moniongelmaisia superkalliidenmaksuttomien palveluiden käyttäjiä, mm. huumerikollisia, jotka sitten on sijoitettu paljolti kaupungin rakentamiin uusiin laadukkaisiin aravavuokra-asuntoihin. Niissähän vuokrat ovat niin kalliit ja tulorajat niin alhaiset, että omillaan muuten toimeen tulevat eivät pysty niissä asumaan. Niinpä uudehkoissa, etenkin suurissa vuokra-asunnoissa huomattavaksi väestöpohjaksi on muodostunut kokonaan yhteiskunnan tuen varassa eläjät.

Kuvaavaa väestörakenteemme vinoutumalle on ennennäkemätön ilmiö, jossa samanaikaisesti kaupunkimme potee suurta, noin 30 000 henkilön massatyöttömyyttä ja Helsingin talouselämän toimivuutta pahasti haittaavaa työvoimapulaa. Tähän taloutemme kurjistajaan on viime aikoina noudatetulla asuntopolitiikalla huomattava syy-yhteys. Vuosille 2004 - 2008 esitetyn asunto-ohjelman johdannossa on kauniita tavoitteita, mutta suunnitelluilla toimenpiteillä niihin ei päästä.

Kokoomuksen ryhmäpuheenvuoro oli varsin kattava, joten keskityn vaan pariin asiaan. Koska varsinkin edellinen vuosikymmen rakennettiin kohtuuttoman paljon aravavuokra-asuntoja ja vanha kanta on suuressa peruskorjaustarpeessa olisi nyt järkevää ja välttämätöntä taloudellisen tilanteen huomioiden ryhtyä toteuttamaan aikaisemmin tekemääni budjettialoitetta. Eli myyntivaihtoehdon huomioiminen aiemmin käytössä olleiden purku- tai peruskorjausvaihtoehdon lisänä jo hyväksyttiin valtuustossa yksimielisesti aloitteeni nro 41 pohjalta 26.9.2001. Koskien koko kaupungin omistuksessa olevaa kiinteistökantaa. Tällä toimintamallilla verraten nykyiseen olisi suuri joukko kaupungin talouteen suoraan ja välillisesti vaikuttavia positiivisia tekijöitä.

Esitän, että asunto-ohjelman luonnoksessa kaupungin maalle vuosittain rakennetuiksi suunnitellut reilut 1 000 aravavuokra-asuntoa korvattaisiin kaupungin omalla rahoituksella tuotetuilla vuokra-asunnoilla. Rahoitus saataisiin peruskorjaustarpeeseen tulleiden ja myyntirajoituksista vapautettujen vanhojen asuntojen myynnillä vapailla markkinoilla.

Koko aravajärjestelmähän on tullut tarpeettomaksi painolastiksi kansantaloudelle Suomen liityttyä emuun. Muistettakoon myös se, että maassa on suuri määrä tyhjiä aravavuokra-asuntoja, joiden kulut maksatetaan myös helsinkiläisillä veronmaksajilla. Ainakaan Helsingin ei tulisi aravalainoja, joiden kohtuuttomia ehtoja yksipuolisesti muutellaan jälkikäteen mielivaltaisesti, enää ottaa mihinkään tarkoitukseen.

Näytän seuraavasta taulukosta, miten uusi malli toimisi. Laskelmat ovat yksinkertaistettuja ja suuntaa-antavia. Koska tulevaisuus tuo lukuisia ennalta vaikeasti arvioitavia tekijöitä, kuten mm. rahan hinnan, mutta antavat selvän kuvan suuruusluokista. Mikäli jokin asia vaikuttaa yläkanttiin arvioidulta voi sen mielessään esim. puolittaa ja siitä huolimatta lopputulos on sama.

Taulukko Kuva 1.
HELSINGIN VUOKRA-ASUNTOMASSAN ( 55 000 AS) KUSTANNUS/TULOVERTAILU NYKYMALLIN JA UUDEN MALLIN VÄLILLÄ
 

Tekstissä tulee selvitystä. Kaupungin vuokra-asuntomassan, noin 55 000 asuntoa jälkeenjäänyt peruskorjauspommi tulee nykymallilla siis aiheuttamaan vuosittaiset jättilaskut. Lasku tulee pääosin sosiaalitoimen vastuulle räjähtävien asumismenoavustusten muodossa. Koska aravakohteiden omakustannusperiaatteella toimiva vuokra tulee nousemaan räjähdysmäisesti jättimäisten korjauskulujen vaikutuksesta. Kaupungin vuokra-asunnoista tulee hakeutumaan vapaille markkinoille kaikki ne, joilla siihen on mahdollisuus, eli pääosin ne, jotka itse maksavat elämisensä. Tilalle saadaan asuntojonosta ne, joiden kaikki elinkustannukset maksaa yhteiskunta. Nykyinen politiikka johtaa näin ollen väistämättä segregaation lisääntymiseen ja myös slummiutumiseen kaupungin vuokra-asuntoalueilla. Tätähän asunto-ohjelman luonnoksessa juuri haluttiin torjua, mutta käytännössä tullaan toteuttamaan.

Helsingillä on siis mahdollisuus omalla vuokra-asuntopolitiikallaan joko totaalisesti romuttaa kaupungin talous tai pelastaa se. Jatkamalla nykyisellä mallilla käyvät ongelmat ylitsepääsemättömiksi jo lähivuosina. Valtiota on turha haaveilla helsinkiläisten maksumieheksi. Senhän olemme viimeaikoina saaneet karvaasti kokea. Olen aiemmin esittänyt Helsingin kaupungille mm. budjettialoitteessani ratkaisumallia, jotka olisi yhteisvaikutukseltaan laskutavasta riippumatta kiinteistön 40-vuotisen elinkaariajattelun ajanjaksolla aina kymmeniä miljardeja euroja edullisempi. Tämä saavutettaisiin, kuten taulukosta voidaan havaita, syntyvien säästöjen ja saavutettujen tulojen muodossa verrattuna nykyiseen käytäntöön, jota mm. ymmärtämättömyydestä johtuen kiivaasti puolustetaan.

Mielenkiintoista on havaita, että vuokralaisten edustajat on agitoitu vastustamaan uutta mallia aktiivisimmin, vaikka juuri vuokralaiset veronmaksajina, helsinkiläisinä ja asukkaina hyötyisivät eniten mallin käyttöönotosta. Vastustuksen hintalappu on juuri nuo kymmenet miljardit eurot.

Kaupungin tulee siis pikaisesti laatia suunnitelma, jonka mukaan koko vuokra-asuntokanta uusitaan 40 vuoden kuluessa ottamalla myyntiin peruskorjaustarpeessa olevat myyntirajoituksista vapautetut 1 000 - 1 500 asuntoa vuosittain. Näiden myynnillä saaduilla tuloilla rahoitetaan vastaava uustuotanto. Aravalainoja ei tarvita. Tämä merkitsee velattomia kiinteistöjä ja edelleen sitä, että kuluina on ainoastaan hoitokulut, jotka nykyään ovat noin 2,5 euroa neliölle kuukaudessa. Rahoituskulut, jotka Helsingissä ovat 80 % kaikista asumiskuluista tulevat nollaksi. Pienet hoitokulut ja olemattomat rahoituskulut mahdollistavat sugsessiivisesti nousevat jättivuokratulot kaupungin budjettiin, joita nykyään ei ole laisinkaan. Kuten taulukosta havaitaan, täysimääräisinä ne voivat alentaa 4 äyriä kunnallisveroja.

Tämän lisäksi olemme julkisella nollarahoituksella kaksinkertaistaneet asuntojen määrän eli saaneet vastaavat 50 000 uutta asuntoa. Nykyiseen toimintatapaan verraten olemme säästäneet uustuotannon kustannukset, 1 500 euroa / m2, jotka saadaan vanhojen myynnistä sekä peruskorjauskustannukset, jotka tulevat olemaan uustuotantokustannuksia suuremmat, kuten kaupungin omistaman vuokratalon Kanneltie 8 peruskorjaaminen myös muille kuin asiantuntijoille osoitti. Tämän kiinteistön peruskorjaushan maksoi yli 12 000 mk asuntoneliöltä. Summa vaikuttaa suurelta, mutta todellisuudessa se oli edullinen, koska kaikkien osa-alueiden samanaikaisesta korjauksesta saatiin kustannussäästöjä. Myös tällä argumentilla puolustettiin kyseistä remonttia. Tämä osoittaa selvästi, että kaikkien kaupungin vuokrakiinteistöjen korjaukseen tarvittava rahamäärä on järjettömän suuri.

Esittämäni ratkaisumallin toteuttaminen olisi tullut aloittaa jo tästä kohteesta. Tällöin olisimme saaneet vähintäänkin 75 milj. mk asuntojen myyntituloa, jolla olisimme voinee rakentaa uudet asunnot sekä säästäneet yli 100 milj. mk:n peruskorjauskustannukset. Pääomakustannusten aiheuttamat korkokulut tulevat olemaan annuiteettimenetelmällä ja 5 %:n korolla laskettuna 40 vuoden ajalle 233 milj. mk lainanhoitokulujen muodossa. Tulonmenetyksiä kertyi vielä suurempi määrä eli 475 milj. mk, kuten taulukosta havaitaan. Täten kaupungin talous tervehdyttämällä tulee taloudelliset mahdollisuudet myös halutessa lisätä kaupungin omistamaa vuokra-asuntokantaa. Tosin Helsingillä viidenneksen osuudella koko asuntokannasta on jo prosentuaalisesti eniten vuokra-asuntoja koko maassa samalla kun trendi muualla on vähentää kunnallista vuokra-asunto-omistusta.

Yleiskaavassa asuntotuotannolle varatusta 7 miljoonasta rakennusneliömetristä tulisi varata 3 miljoonaa neliömetriä aravavuokra-asuntojen uusimiseen vapaarahoitteisiksi, siis tämän 40 vuoden aikana. Loput 4 miljoonaa neliömetriä varataan asukkaiden toivomaan pientalotuotantoon sekä muuhun omistusasuntotuotantoon. Kalliit, mm. merenrantatontit, tulisi varata luksustuotantoon paljon veroja maksaville, jotta pystyisimme tulevaisuudessa kilpailemaan heistä naapurikuntien kanssa. Näin pystyisimme turvaamaan kunnalliset lakisääteiset maksuttomat palvelut helsinkiläisille.

Asuntotuotantotoimikunta aikoinaan epäili oheista aloitettani lausunnossaan mm., että ratkaisumallini ei olisi kestävä ratkaisu vuokra-asuntotarjontaongelmaan. Aloitteeni on tehty Helsingin talouden pelastamiseksi, joka puolestaan palvelee mm. kyseisen ongelman hoitamista. Tosin vuokrajonoja ei ole kyetty pysyvästi lyhentämään missään maailman metropolissa. Rakentamalla tarpeeksi paljon säänneltyä vuokra-asuntokantaa lisää. Jonoilla on taipumus kasvaa jos maailmalle leviää "väärä signaali". Esim. Tukholmassa on 10-kertainen vuokra-asuntojono Helsinkiin verraten.

Arvoisa puheenjohtaja. Hitas-osakkaiden ongelmat on saatava nopeaan ratkaisuun. Asunto-ohjelman yhteydessä on syytä myös puhua ja kiirehtiä hitas-järjestelmän remonttia. Asukkaiden edustajana haluan tyydytyksellä todeta julkisuuteen tulleen kaupungin parannusehdotuksen sisältävän ensimmäistä kertaa ratkaisun hitas-ongelmiin. Toivon hartaimmin sen pikaista hyväksyntää valtuustossa. Vihreiden ryhmäpuheenvuoro oli tässä suhteessa rohkaiseva. Esityshän pitää sisällään Hitas-osakkaat ry:n 15 vuotta ajaman Helsingin asuntojen hintaindeksin, vanhojen asuntojen lunastus/myyntihinnan vaihtoehtoiseksi määräämiseksi. Tämä poistaisi hitas-loukut ja hitas-asukkaat pääsisivät vaihtamaan asuntojaan kuten muutkin omistusasukkaat. Koska hitas-asunnon suhteellinen hinta, reaalihinta, eli vaihtoarvo säilyy. Indeksinä tulee nimenomaan käyttää Helsingin koko alueen keskihintaindeksiä, ei alueellisia, jolloin sääntelyn vaikutukset eivät kumuloidu aluehintoihin niin voimakkaasti.

Toivomuksena tietenkin olisi, että esitettyä 30 vuoden irrottautumisaikaa voitaisiin tarkistaa puoleen, sillä näin pitkä sääntely ei ole perusteltua. Laskettu hinta ja kohde voivat olla 30 vuoden kuluttua hyvin kaukana järjellisestä arvosta. Myöskin tontin kuvitteellisella vuokrasubventiolla "hitas-edulla" perusteltu irrottautumismaksu 5 % tontin arvosta, tuntuu kohtuuttomalta, sillä hitas-osakkaat maksavat keskimäärin moninkertaista tontinvuokraa verrattuna niihin, joilla sääntelyä ei ole lainkaan.

Arvoisa puheenjohtaja. Myös valtiovalta voisi huomata, että korkeat asumiskustannuksemme ovat lähes pelkkiä veroja. Lähettäisinkin terveisiä, että vapaarahoitteisten ja sosiaalisen vuokra-asuntotarjonnan verokohtelua tulisi yhdenmukaistaa. Näin saisimme markkinoille yksityistä riskirahoitusta, joka laskisi vuokratasoa ja asumiskustannuksia sekä olisi kansantaloudellisesti edullisempi ratkaisu kuin veroja nostava budjettivaroin rahoitettu vuokra-asuntotuotanto.

Käytännön toimenpiteinä voisi sallia esim. yhden vuokra-asunnon verottomat vuokratulot henkilöä kohti. Samoin kuin asunnon myyntivoiton eli inflaation verottamista myyntivoittona tulisi luopua kuten varallisuusverostakin. On muistettava, että työnantaja joutuu hankkimaan 10 euroa, että hänen työntekijälleen asumispalvelun tarjoaja saisi korvaukseksi yhden euron. Kaikki muu menee ketjussa veroihin ja veroluontoisiin maksuihin ja kuluihin. Kuka siis on ahne? 90 % vievä verottaja vaiko 10 %:n saaja, riskinottaja, vuokranantaja.

Valtuutettu Arhinmäen välihuomautus:”miten liittyy asunto-ohjelmaan?”. (Tää liittyy asunto-ohjelmaan, miten saataisiin asumista edullisemmaksi. Jos saatais edes puolet pienennettyä verotusta niin asuminen tulisi näin ollen puolta edullisemmaksi, eikö näin ole?)

Tästä kalvosta voisin näyttää vielä jotain. Tässä on neljä saraketta, tässä on Kanneltie 8 esimerkki tapauksena, sen aiheuttamat kustannukset. Siinä on 8 300 m2. Jos me vuositasolla rakennamme tai toimimme siten, että uusimme 75 000 m2, saamme koko 55 000 asunnon eli 3 milj. neliömetrin asuntomassa uusittua. Kanneltie 8:n pääomakustannuksiksi tuli tällä ratkaisulla 233 milj., myyntivoitosta hävisimme 75 milj. ja sitten olen spekuloinut tällaisia arvoja, mitä muita tulomenetyksiä tässä nyt menetimme, että me emme saaneet tupla-asuntoja eli uusia asuntoja tehtyä ja näitä myydyksi. Jos olisi kohtuuhintaisia tarjolla niin väki muuttaisi muualta tänne ja ostaisi täältä sen asunnon. Niitä on 20 % Helsingin työvoimasta…. Menetimme laskettuna vain yhden keskituloisen kunnallisverot 17 %:n mukaan, 4 milj. mk vuodessa verotuloja eli 40 vuoden periodilla tämä olisi ollut 160 milj. mk.

Myös nämä vuokratulot. Saamatta jääneiden velattomien vuokra-asuntojen vuokratulot olisivat olleet 6 milj. mk vuodessa ja 40 vuoden periodilla 240 milj. mk. Olen laskenut sen. 75 mk/m2 keskimääräinen vuokra ja 15 hoitovastike, eli 60 mk olisi nettovuokra. Joku tykkää, että tämä voi olla paljon, no sen voi sitten vaikka puolittaa. Yhteensä tästä tuli laskua 700 milj. mk. Vuositasolla joutuisimme 9 tällaista projektia tekemään, niin pääsemme tämän tahtiin, eli vähän toistatuhatta asuntoa vuodessa. Voitaisiin käsitellä tämä koko kanta. Tässä on vastaavat luvut. Näin tämä systeemi toimii. Mielenkiintoista nähdä, 10 vuoden kuluttua meillä olisi verotulojen kertymä 60 milj. euroa ja vuokratulojen kertymä 90 milj. euroa vuodessa. Jos olisimme näin toimineet. Kiitoksia.

Valtuutettu Leppä-aho (vastauspuheenvuoro)

Arvoisa puheenjohtaja.

Olisin korjannut muutamia väärinkäsityksiä.

Meillähän Helsingissä on markkinahinta noin kolmisentoistatuhatta markkaa - jos puhutaan markoissa - asuntojen neliöhinta. Minun esityksessäni oli esimerkkinä 9 000 mk, eli aivan selkeästi 4 000 mk neliölle halvempi myyntihinta.

On muistettava, että Helsingin asunnoissa on aivan sama tilanne kuin kaupungin asunnoissa. Asunto-osakeyhtiömuotoiset yhtiöt ovat peruskorjaustarpeessa. Eli tämä ei ole mitenkään epärealistinen. Ei ole oleellista merkitystä, jos myyntihinta on vaikka 7 000 mk. Tosin Kanneltie 8:n tapauksessa pyysin myös Huoneistokeskukselta arvion. He sanoivat, että 10 000 mk, tai jopa yli, olisivat siinä kunnossa pystyneet myymään. Uustuotantokustannukset meillä on 9 000 mk tälläkin hetkellä, siis neliölle kaupungin omassa vuokra-asuntotuotannossa. Tämä on ihan realistinen yhtälö.

Asiantuntijat tietävät, että vanhan korjaaminen on kalliimpaa kuin uuden rakentaminen. Hinta on jopa tietyissä korjaustoimissa kolminkertainen. Eli tämä on ihan yleisesti tiedossa oleva asia.

Sitten haluaisin pyytää, että ihmiset esittäisivät - sen sijaan, että he ihmettelisivät, että tämä on jotain hokkus pokkus –konsteja - tutkimustietoa, että saisi jotain asiallista näyttöä, miksi tämä ei toimi.

Valtuutettu Enroth Herra puheenjohtaja. Muutama sana valtuutettu Leppä-ahon ideasta. Valtuutettu Leppä-aho sanoi, että rahoitetaan uusien vuokra-asuntojen rakentaminen vanhojen korjaamista odottavien vuokrarakennusten myynnillä. Miten tämä on mahdollista?

Se on mahdollista siten, että hyödynnetään Helsingin asuntojen korkea hintataso myymällä remonttikunnossa olevat vanhat ja rakentamalla koko valtakunnan hintatason mukaisia uusia rakennuksia. Tässä siis hyödynnetään Helsingin korkeaa hintatasoa ja Helsingin koko maan keskiarvon tasoista uudisrakennushinnan välistä eroa eli markkinoita. Meillähän yksi keskeinen asuntopolitiikan ongelma on asuntojen korkea hinta. Kääntäkäämme tämä mahdollisuus näin.

Itse asiassa valtuutettu Leppä-aho teki – oliko vuosi vai kaksi sitten – budjettialoitteen, jossa hän pyysi mm. tätä asiaa selvitettävän. Budjettialoitteessa ei kuitenkaan nimenomaan tähän asiaan puututtu. Tämä asia kaipaisi vielä selvittämistä. Ajatelkaa, mikä rahan säästö, siis vaikka se olisi, niin kuin valtuutettu Leppä-aho sanoo, vain puolet siitä mitä hän tarjoaa. Silti valtavaa rahaa, jota ei tarvitsisi veronmaksajien rahoista tähän käyttää. Ne rahat säästyisivät sitten muihin tärkeimpiin, esimerkiksi peruspalveluihin.

Valtuutettu Kaunola torjui valtuutettu Leppä-ahon idean sillä, että Sipoon asunnoista saatiin kovin vähän rahaa. Se on Sipoossa se. Tämä hintaetu on nimenomaan Helsingissä ja aivan Helsingin lähistöllä.

Valtuutettu Kaunola myös totesi – aivan oikein – että vuokra-asuntojen peruskorjausten kustannukset menevät asuntojen vuokrien hintaan ja vuokralaiset ne maksavat. Mutta näin on vain siinä tapauksessa, että vuokralaiset pystyvät ne maksamaan. Jos vuokralaiset eivät pysty niitä maksamaan, niin mistäs muualta ne tulee kuin eri tukimuodoista, se raha näihin kustannuksiin. Se taas lisää Helsingin kaupungin kustannuksia.

Itse asiassa tässä on segregaatiovaara siinä mielessä, että pikku hiljaa vuokrien kallistuessa, niihin muuttavat sellaisten asukkaitten sijasta, jotka pystyvät muuten oman elinkustannuksensa kustantamaan, sellaisia asukkaita, jotka ovat enemmän yhteiskunnan tuen varassa ja saavat näistä lähteistä vuokrarahansa.

Hyvä, että näistä asioista keskustellaan. Uudet ideat ovat tärkeitä ja varsinkin sellaiset ideat, jotka osoittavat uusia teitä uusiin rahoitusmuotoihin vain järkeä ja tilannetta hyödyksi käyttämällä.

Apulaiskaupunginjohtaja Korpinen

Arvoisa puheenjohtaja, hyvät valtuutetut.

Ennen kuin enemmän uhraatte aikaa valtuutettu Leppä-ahon ihmeellisen laskelman kehittelyyn, toteaisin, että siinä on yksi paha heikkous. Se on se, että meidän lähes kaikki nuo talot - joita valtuutettu Leppä-aho olisi myymässä – ovat aravaluovutusrajoituksen alaisia, mikä tarkoittaa, että enimmäishinta, jonka saisimme ottaa niistä, on kaupungin oma panos inflaatiokorjattuna, joka on pieni murto-osa noista laskelmista. Sillä ei ole valitettavasti mitään pohjaa. Sitä voi kyllä kehittää eteenpäin, mutta se ei vastaa tämän päivän olosuhteita.

Valtuutettu Leppä-aho (vastauspuheenvuoro)

Arvoisa puheenjohtaja.

Kun tämän idean esittelin pari vuotta sitten, tarkistin, että ennen vuotta 1990 rakennetut aravavuokra-asunnot voidaan myydä 27 vuoden sääntelyn jälkeen, ja ne vapautuvat myyntiin. Tämän jälkeen - siis vuoden 1990 – rakennetuissa estoaika on 45 vuotta. En tiedä, ovatko sen jälkeen säännökset muuttuneet. Säännöksiähän aina voidaan muuttaa, jos muutokset nähdään hyviksi ja tarkoituksenmukaisiksi.

Esimerkiksi Elanto sai myydä – muistaakseni – yhdeksänsataa aravavuokra-asuntoaan vapaiden markkinoiden kovan rahan omistusasunnoiksi. Niistä saaduilla rahoilla ei rakennettu uusia asuntoja, niin kuin tässä tehtäisiin ? ja korvaavaan tuotantoon. Ne käytettiin muihin asioihin.

Apulaiskaupunginjohtaja Korpinen

Arvoisa puheenjohtaja.

Sen lisäksi, mitä alkuperäisissä ajoissa, niissä on vaihtelevia aikoja, kauanko ne rajoitukset ovat voimassa. Kaupunki ei ole pedannut ja rakentanut asetelmaa näiden asuntojen myymiseen, vaan niitä on peruskorjattu aravarahoituksella, joka aloittaa laskennan alusta uudestaan.

Näin ollen, jos kaupunki haluaisi myydä ja lähtisi sille tielle, niin siihen pitäisi vuosikausia varautua ja rakentaa tämän asetelman syntymistä niin, että peruskorjauksissa ei otettaisi valtion rahoitusta. Mutta sellaista ei ole valtuusto päättänyt. Jos se sitten päättäisi, kestäisi aika kauan, ennen kuin tuosta laskelmasta tulisi pohjaa.

Sanoisin myös, että ne ovat ensinnä vuokratonteilla, mikä ei näy keskihinnoissa, mikä on vuokratontilla ja mikä on omalla tontilla oleva. Jos on oikein loppuun ajettu, niin talo – niin kuin joissakin tapauksissa valitettavasti on ollut – niin kyllä markkinoissa jonkinlaista rationaalisuutta on, ettei se hinta muodostu kovin korkeaksi silloin myydä se.

Valtuutettu Leppä-aho (vastauspuheenvuoro)

Herra puheenjohtaja.

Uskoisin, että Helsingin kaupunki pystyisi samaan neuvottelutulokseen kuin Elantokin. Tässä olisi mahdollisuus varmasti näitä aikoja purkaa, jos olisi pieniä korjauslainoja otettu. En usko, että tässä olisi estettä.
 

TALOUSARVIO VUODEKSI 2003 JA TALOUSSUUNNITELMA
VUOSIKSI 2003 – 2005

Valtuutettu Leppä-aho

Arvoisa puheenjohtaja, hyvät valtuutetut.

Helsingillä on mahdollisuus omalla vuokra-asuntopolitiikallaan joko romuttaa kaupungin talous tai pelastaa se. Jatkamalla nykyisellä mallilla tuho on automaattisesti edessä. Kaupungin vuokra-asuntomassan jälkeenjäänyt peruskorjauspommi tulee aiheuttamaan jo lähiaikoina vuosittaiset miljardikulut, jotka tulevat pääosin sosiaalitoimen vastuulle räjähtävien asumismenoavustuksien muodossa.

Valtiota on turha haaveilla helsinkiläisten maksumieheksi. Senhän olemme viime aikoina saaneet karvaasti kokea.

Olen esittänyt pommin purulle ratkaisumallia, jonka uskon ainoaksi realistiseksi tavaksi selviytyä kunnialla hiipivästä katastrofista.

Kaupungin tulee pikaisesti laatia suunnitelma, jonka mukaan koko vuokra-asuntokanta uusitaan 30 – 40 vuoden kuluessa ottamalla myyntiin peruskorjaustarpeessa olevat myyntirajoituksista vapautetut 1 000 – 2 000 asuntoa vuosittain. Näiden myynnistä saaduilla tuloilla rahoitetaan vastaava uustuotanto. Tällöin tullaan julkisella nollarahoituksella uusimaan koko kaupungin vuokra-asuntokanta, joka merkitsee velattomia kiinteistöjä ja edelleen sitä, että kuluina on ainoastaan hoitokulut, jotka nykyään ovat maksimissaan noin 20 mk neliölle kuukaudessa. Rahoitusvastike, eli pääomakulut, jotka Helsingissä ovat noin 80 % kaikista asumiskustannuksista, tulee nollaksi. Pienet hoitokulut ja olemattomat rahoituskulut mahdollistavat miljardivuokratulot kaupungin budjettiin, joita nykyään ei ole laisinkaan. Tämän lisäksi olemme julkisella nollarahoituksella tuplanneet asuntojen määrän, eli saaneet 55 000 uutta asuntoa käytännössä ilmaiseksi.

Nykyiseen toimitapaan verrattuna olemme säästäneet uustuotannon kustannukset, noin 10 000 mk neliölle, joka saadaan vanhojen myynnistä sekä peruskorjauskustannukset, jotka tulevat olemaan selvästi uustuotantokustannuksia suuremmat, kuten Kanneltie 8 osoitti. Siellä kokonaisperuskorjaus maksoi yli 12 000 mk asuntoneliölle. Samanaikaista talon kaikkien osien korjausta perusteltiin mm. kustannussäästöillä, mikä lieneekin oikein.

Tämä osoittaa selvästi rahan tarpeen olevan käsittämättömän suuri. Mikäli korjaamme seuraavan kolmenkymmenen vuoden aikana osan, eli 45 000 asuntoa, noin 3 miljoonaa asuntoneliömetriä, korjaamiseen tarvitaan noin 40 miljardia markkaa eli 7 miljardia euroa nykykustannustasolla. Kun tämä lainataan nykyisellä edullisellakin korolla, saadaan lainakuluiksi 120 miljardia markkaa eli 20 miljardia euroa. Kaikki nämä kustannukset tulevat jonkun maksettaviksi.

Korjaamalla julkisin varoin vanhaa, saisimme 120 miljardin markan lisäkustannukset, mutta emme yhtään uutta asuntoa Helsinkiin muuttaville veronmaksajille, sekä menetämme myyntitulot vanhojen asuntojen myynnistä, noin 30 miljardia markkaa. Tästä seuraa, että nykymallin ja esittämäni säästömallin pelkkä rahallinen kustannusero on noin 150 miljardia markkaa eli 25 miljardia euroa seuraavan kolmenkymmenen vuoden aikana.

Tämän lisäksi on muita positiivisia yhteiskunnallisia vaikutuksia. Tarjoamalla kohtuuhintaisia omistusasuntoja niille ihmisille, jotka käyvät Helsingissä töissä kaukaakin, saamme heidän maksamat verot Helsingille. Lisäksi turha työmatkailu vähenisi ja mm. sen kielteiset ympäristövaikutukset.

On totta, että esittämälläni mallilla ei saada lisää vuokra-asuntoja, mutta tämä ei tietenkään estä uusien lisärakentamista. Tosin Helsingissä on jo prosentuaalisesti maan eniten vuokra-asuntoja, ja trendi muualla on vähentää kunnallista vuokra-asunto-omistusta.

Visioni on, että siitä yleiskaavassa varatusta 8 miljoonasta rakennusneliömetristä, joka on varattu asuntotuotannolle, varataan seuraavan kolmenkymmenen vuoden aikana 3 miljoonaa neliömetriä vuokra-asuntojen uusimiseen ja loput pientalotuotannolle - jota asukkaat haluavat - sekä muuhun omistusasuntotuotantoon. Kalliit, mm. merenrantatontit, tulisi varata luxus -tuotantoon hyville veronmaksajille, jotta pystyisimme tulevaisuudessakin kilpailemaan heistä naapurikuntien kanssa ja turvaamaan kunnalliset lakisääteiset maksuttomat palvelut kaikille helsinkiläisille.

Asuntotuotantotoimikunta on aloitettani koskevassa lausunnossa epäillyt mm., että ”ratkaisumallini ei olisi kestävä ratkaisu vuokra-asuntotarjonnan ongelmaan.”

Aloitteeni on tehty Helsingin talouden pelastamiseksi, ei vuokra-asuntokysynnän ratkaisemiseksi, jota se kylläkin tervehdyttämällä talouden myös palvelee.

Tähänkin ongelmaan minulla on myös ratkaisu, mutta en ole niin naiivi, että esittäisin vuokrajonoja purettavaksi rakentamalla vaan tarpeeksi paljon aravavuokra-asuntoja lisää. Asia nyt on vain niin, että jos Helsinki ainoana pääkaupunkina maailmassa antaisi tällaisen signaalin, että sillä on tarjota jokaiselle tänne haluavalle asunto ym., tänne olisi useampi miljardi potentiaalista tulijaa. Esimerkiksi Tukholmassa on kymmenkertainen vuokra-asuntojono Helsinkiin verrattuna.

Arvoisa puheenjohtaja.

Lisäksi lausunnossa annettiin hyvin harhaanjohtava kuva todellisista peruskorjauskustannuksista.

Kanneltie 8:n yli 12 000 mk neliökustannuksia pidettiin poikkeuksellisina. Mutta esimerkiksi Saniaistie 3, jossa saamieni selvitysten mukaan korjattiin ainoastaan parvekkeiden kaiteita 600 mk asuntoneliötä kohti kustannuksin, pidettiin peruskorjauskustannuksena, samoin kuin Kunnalliskodintie 6:n parvekeremonttia, noin 1 400 mk asuntoneliömetrille. Näin oli laskemalla harhaanjohtavasti pieniä kosmeettisia korjauksia peruskorjauskustannuksiksi saatu piilotettua jälleen tätä pommia päättäjiltä, saamalla luvut siedettäviksi.

Teen toivomusponnen.

Sitä ennen näytän asuntotuotantotoimiston korjausrakentamisen vuonna 2001 käynnistyneet hankkeet. Tässä on nähtävinä, kuinka paljon ne ovat neliölle maksaneet. Olen kontrolloinut paria kohtaa siinä. Toiseen korjattiin parvekkeeseen kaiteet. Se oli 608 mk asuntoneliölle. Mutta se ei kuvaa tätä pommia, joka on tulossa. Sitä kuvaa Kanneltie 8:n korjaukset, 12 000 mk.

Ponteni kuuluu seuraavasti:

Kaupunginvaltuusto edellyttää, että kaupunginhallitus ryhtyy kiireellisesti kartoittamaan niitä keinoja, joilla torjuttaisiin kaupungin vuokra-asuntojen peruskorjauskustannuksista koituva uhka kaupungin taloudelle mm. tutkimalla mahdollisuutta rahoittaa vanhojen peruskorjaustarpeessa olevien asuntojen myynnistä saatavilla varoilla uusien asuntojen hankintaa.

Arvoisa puheenjohtaja.

Enemmän kuin kolmannes Kelan asumistukea saavista helsinkiläisistä asuu vapaiden markkinoiden kalliissa vuokra-asunnoissa. Koska Kelalla on korvauksessaan asumiskustannuskatto, maksaa se Helsingin hintatasoisista vapaiden markkinoiden vuokrista vain osan, monesti ainoastaan kolmanneksen. Useasti loput, kaksi kolmasosaa vuokrista, lankeaa kaupungin sosiaalitoimen maksettavaksi.

Näin ollen toimeentulotukea asumiseensa saavat on pyrittävä ensisijaisesti ohjaamaan vapaiden markkinoiden asuntojen sijasta kaupungin omiin aravavuokra-asuntoihin.

Lisäksi tulisi luoda järjestelmä, jolla pystyttäisiin houkuttelemaan kalliista vapaiden markkinoiden vuokra-asunnoista vastaavat tapaukset, joita on noin viisitoista tuhatta ruokakuntaa, kaupungin aravavuokra-asuntoihin. Säästöt vuositasolla tulisivat olemaan vähintäänkin satamiljoonaa markkaa eli seitsemäntoista miljoonaa euroa. Tällöin Kela, eli valtio, maksaisi käytännössä koko vuokran ja kaupungin osuus säästyisi. Esimerkiksi ainoastaan viisituhatta tällaista asiakasta, joiden vuokra kuukausitasolla laskisi keskimäärin kaksituhatta markkaa, aikaan saisi säästön satakaksikymmentä miljoonaa markkaa vuodessa eli kaksikymmentä miljoonaa euroa. Tämä jättisumma olisi käytettävissä esimerkiksi sairaanhoitoon.

Esitän seuraavanlaisen toivomusponnen:

Kaupunginvaltuusto edellyttää, että kaupunginhallitus ryhtyy pikaisesti selvittämään keinoja, joilla asumiskustannusten korvaamiseen käytetty toimeentulotuki, noin seitsemäntoista miljoonaa euroa per vuosi, saadaan laskemaan sekä luomaan seurantajärjestelmä, jolla asumiskustannusten korvaamiseen käytetyn tuen määrää pystytään seuraamaan.

Arvoisa puheenjohtaja.

Helsingin talous on rapautettu paitsi valtion, myös 1990-luvun asuntopolitiikan keinoin. Talous on myös korjattavissa asuntopolitiikan perusteellisella remontilla.

Viimeisen vuosikymmenen aikana Helsingin vuokra-asuntojen määrä saavutti omistusasuntojen määrän eli noin 140 000 kumpiakin. Vuokra-asuntojen suhteellinen kasvu oli ennennäkemätöntä, kolmanneksesta puoleen. Tähän päästiin rakentamalla lähes yksinomaan sosiaalista asuntotuotantoa. Tällä politiikalla saatiin hyvät veronmaksajat hakeutumaan ympäristökuntiin ja tilalle maksuttomien palvelujen käyttäjiä. Tämän tosiasian ovat todenneet nyttemmin myös Mari Vaattovaara ja Pekka Vuori tutkimuksessaan ”väestörakenteen ja alueellisen eriytymisen vaikutus Helsingin veropohjaan. Uskon, että kaikki valtuutetut ovat saaneet kirjasen, josta tämä lopputulos on nähtävissä.

Näytän kalvon, joka osoittaa Helsingin 1990-luvun rakennusasuntopolitiikkaa.

Meillä itse asiassa normaalia omistustuotantoa oli vähemmän, mitä Espoossa ja Vantaalla. Sitten oli sosiaalista tuotantoa, johon kuitenkaan hitas ei kuulu. Mutta hitas-asuntoa ei yleensä ihmiset osta, jos he saavat vaihtoehdon ostaa omistusasunnon ilman kohtuuttomia ehtoja, joita hitas tuo mukanaan.

Vaikka aravavuokra-asuntojen uustuotanto aravalainan nojalla on kustannusvalvottua, siitä huolimatta Helsingissä uustuotannon vuokrat nousevat kipurajalle niiden työssä käyvien perheiden budjetissa, jotka tulojensa perusteella olisivat oikeutettuja kyseisiin asuntoihin. Tästä syystä nämä asunnot usein ohjautuvatkin puhtailla avustuksilla elävien ruokakuntien asunnoiksi. Näin kaupunki on ”hävinnyt” ns. neljän pisteen pelin. Olemme hankkineet mittavat sosiaalikustannukset verotulojen sijaan.

Eri asumismuotojen epäoikeudenmukaisuudet tulee myös korjata. Ei ole oikein, että kaupungin omistamien, lähes viidenkymmenen tuhannen aravavuokra-asunnon arvonnousu, ohjataan yksinomaan vuokralaisen hyväksi. Eli kysymyksessä on tämä tässä kalvolla.
Liitetään kalvo A tähän väliin

Jos me lähdetään siitä, että näitten asuntojen hinta olisi noin 12 000 - arvo – niin kaikki tämä, kolmen ja puolen tuhannen keskimääräisen pääoman, eli vieraan pääoman, lisäksi kasvanut arvo on siis ohjattu vuokralaisille. Siitä ei tarvitse maksaa mitään pääomakustannuksia.

Tällainen lahja on vielä virallistakin lahjoitusta parempi, koska siitä ei synny veroseuraamuksia. Saajan ei tarvitse maksaa lahjaveroa, varainsiirtoveroa, varallisuusveroa, kiinteistöveroa, perintöveroa - kun asunto siirtyy seuraavalle sukupolvelle – eikä välityspalkkioita. Kaikki verot ja maksu tulevat kysymykseen itse asuntonsa maksaville kuitenkin.

Vastaavasti samassa pihapiirissä asuu kaupungin sadantuhannen aravavuokralaisen kanssa neljäkymmentätuhatta hitas-asukasta, joiden asunnon arvonnousu ohjataan taas puolestaan pääosin hitas-osakkailta hurjia tontinvuokria keräävän kaupungin hyväksi erilaisin lain kanssa ristiriitaisin järjestelyin. Kaupungin lunastaessa hitas-osakkaan asunnon itse määräämällään alihinnalla edelleen, ja edelleen vuokratessa sen alle markkinahintojen, arvonnoususta hyötyy tuleva vuokralainen, mutta hitas-osakkaalta se on riistetty.
 

Minulla on myös tästä kalvo, josta voi vähän vertailla.
Liitetään kalvo B tähän

Kysymys on siitä, että kun asuntojen arvo, hitas-asuntojen todellinen arvo on noussut, niin lunastetaan tai pakotetaan myymään osa-arvolla. Joten tämä on se hitas-asukkaalle lain mukaan kuuluva arvonnousu, joka tällä konstailulla siltä riistetään.
Valtuutettu Kaunolan (vas) välihuomautus!
Pimeätä osuutta, en tiedä, mistä puhut, mutta jos nyt on kymppitonneissa, niin se on kuitenkin vaan pientä luokkaa siihen puoleen miljoonaan tai miljoonaan, mitä se voi olla, jos asunnon joutuu myymään puolella hintaa. Tämä ongelma tulee myös juuri tästä sääntelystä. Tätähän ei olisi ilman sääntelyä. Se on seurannaisvaikutus.

Helsingin aravavuokrat on keskimäärin maan alhaisinta tasoa, vaikka meillä on viime vuosikymmenellä rakennettu paljon kalliille alueille laadukkaita aravakohteita. Vastakohtana Helsingin erikoisuudessa, hitas-sääntelyssä asuvat osakkaat, maksavat korkeiden asumiskulujen tai omistusasujan asumiskulut, ja tämän lisäksi lunastajalle, kaupungille tai tulevalle ostajalle, pääosan asunnon arvonnoususta.
Liitetään kalvo C tähän
Nyt kalvo, joka kuvaa eri asumismuotojen välistä kohtelua.

Eli normaalissa asumisessa, vapaarahoitteisessa sekä vuokra- että omistusasumisessa, keskimääräiset hoitokulut ovat noin 20 mk neliölle kuukaudessa - ne ovat nämä tolpat. Sama on myös kaupungin aravavuokra-asunnoissa ja muissakin kaupungin vuokra-asunnoissa sekä hitas-omistusasunnoissa. (Puheenjohtajan välihuomautus) Kestää vielä – herra puheenjohtaja – jonkin aikaa. Asia on mielestäni sen verran tärkeä.

Keskimääräiset pääomakustannukset ovat noin 80 % asumiskustannuksesta. Eli meillä esimerkiksi sattuu Helsingissä olemaan niin, että se on noin 80 mk. Ne ovat kaikilla muilla näillä, paitsi että hitas-osakkaalle tulee vielä sitten osuus, jonka se joutuu maksamaan seuraavan asukkaan pääomakuluja. Kaupungin aravavuokralaisilla – kuten edellisistä kalvoista näimme – tulee noin 60 mk:n asuntoneliölle kuukaudessa pääomakuluista koituva subventio.

Länsimaisen oikeuskäsityksen mukaan arvonnousu kuuluu omistajalle, ei vuokralaiselle eikä tontin vuokraajalle tai sen osoittamalle taholle. Tämänkaltainen hitas-tuotanto, jota on ollut puolet vähäisestä omistusasuntorakentamisesta ja joka muistuttaa meitä muinaisesta torpparijärjestelmästä, on ollut omiaan karkottamaan hyvät veronmaksajat Helsingistä. Uusia korkeahintaisia hitas-asuntojahan ei saataisi kaupaksi, jos ostajille kerrottaisiin totuus hitasista. Hitas-asuntojen myyjien tulisi ”tietää” muuta kuin että hitasit ovat erittäin suosittuja, ne saa ostaa markkinahintaakin halvemmalla, niissä on subventoitu tontin vuokra, kaupunki valvoo laatua ja määrää hinnan, etenkin kun mikään näistä argumenteista ei pidä paikkaansa. Tiedon salaaminenkin jo täyttää petoksen tunnusmerkistön, saati väärän tiedon antaminen.

Oikeudenmukaisuus toteutuisi Helsingin asuntopolitiikassa parhaiten, jos ulkopuoliset asiantuntijat saisivat tehdä ehdotukset ilman menneisyyden painolastia ja poliittisia sitoumuksia.

Teen seuraavanlaisen ponsiehdotuksen:

Kaupunginvaltuusto edellyttää, että tulevassa asunto-ohjelmassa käytetään apuna ulkopuolisia parhaita mahdollisia asiantuntijoita linjaamaan ehdotukset tulevaksi asuntopolitiikaksi. Tällöin on olemassa edellytykset sille, että kaupungin asuntopolitiikassa saavutettaisiin sekä asukkaan että kaupungin kannalta paras lopputulos. Otetaan huomioon mm. kuntalain edellyttämä yhdenvertainen kohtelu ja oikeudenmukainen lopputulos mm. asumiskustannusten tasoon oleellisesti vaikuttavan asunnon arvonnousun ohjailussa niin vuokra-asumisen kuin hitas-asumisenkin osalta.

Arvoisa puheenjohtaja. Minulla on vielä yksi lyhyt aloitteeseeni sisältyvä puhe.

Kaupunki vuokraa vuosittain 70 – 90 ja myy 5 – 10 tonttia asuntotuotantoon käytettäväksi. Helsingin kaupungin omistamien tonttien myyntihinnat, samoin kuin uusien vuokrattavien tonttien vuokrat, eivät aina perustu todellisiin markkinahintoihin, vaan etenkin vuokrauksen osalta arvioihin alueellisesta keskiarvosta. Luotettavan arvion saamiseksi hintatasosta on hankalaa, toisin jopa mahdotonta. Koska Helsingillä on kaavoitusmonopoli, lisäksi käytännössä myös tonttimonopoli, vapaiden markkinoiden hintavertailukohteita ei yksinkertaisesti ole. Järjestelmästä johtuen on myyty ja vuokrattu hyvillä paikoilla olevia tontteja alihintaisina, kun taas huonosta kohteesta on toisinaan peritty huippuvuokria.

Myyntihintojen, samoin kuin vuokrienkin, tulisi perustua tonttien todelliseen markkina-arvoon. Kaupungin omistamista tonteista saatavien myynti- ja vuokratulojen lisääminen tonttien oikean markkina-arvon määrittämisen avulla ei luulisi tässä taloudellisessa tilanteessa olevan vastustettava asia. Perusteluina vastustukselle käytetään, että on muitakin arvoja kuin markkina-arvo ja että näin suuren määrän huutokauppaaminen on työlästä ja että ei voida pyytää tarjouksia, jos ei myydä. Kaikki argumentit ovat perusteettomia, vääriä.

Kaupungin tulisi pyytää julkiset tarjoukset kaikista luovutettavista tonteista niitten todellisen markkina-arvon selvittämiseksi. Tarjousten perusteella päätettäisiin kunkin kohteen myynnistä tai vuokrauksesta. Uusi käytäntö oikeudenmukaistaisi järjestelmää, lisäisi peräänkuulutettua avoimuutta päätöksentekoon ja lisäisi huomattavasti kaupungin tuloja.

Arvoisa puheenjohtaja.

Minulla on tästä asiasta toivomusponsi:

Kaupunginvaltuusto edellyttää, että kiinteistöomaisuutta luovutetaan pääsääntöisesti todelliseen markkina-arvoon perustuvilla arvoilla ja vain erityisen poikkeavista syistä käytetään muita perusteita.

Asia 3

Valtuutettu Leppä-aho

Herra puheenjohtaja.

Pidän nyt vähän lyhyemmän puheen.

Ilmoitan, että kannatan valtuutettu Enrothin erinomaista pontta.